Comprar en Cadaqués siendo extranjero: NIE, financiación e impuestos (2026)

Comprar una casa en Cadaqués siendo extranjero es perfectamente posible —no hay restricciones por nacionalidad—, pero conviene conocer varias cosas antes de empezar: necesitas un NIE, la financiación para no residentes suele llegar al 60–70 %, los impuestos de compra rondan un 10–13 % adicional, y desde abril de 2025 comprar ya no da derecho a la Golden Visa. Esta guía reúne lo esencial, a fecha de 2026.

¿Puede un extranjero comprar en Cadaqués?

Sí. No existen restricciones por nacionalidad: tanto ciudadanos de la Unión Europea como de fuera pueden comprar vivienda en España en igualdad de condiciones. Lo que cambia respecto a un comprador residente son, sobre todo, algunos trámites previos, la financiación y ciertos detalles fiscales.

El NIE y la cuenta bancaria

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para comprar y firmar ante notario. Se solicita en una comisaría de policía en España o en el consulado español del país de residencia. Muchos compradores abren además una cuenta bancaria en España para domiciliar impuestos, suministros y comunidad.

Financiación para no residentes

Los bancos españoles suelen financiar hasta un 60–70 % del valor a los no residentes, frente a alrededor del 80 % a los residentes. En la práctica conviene contar con en torno al 40 % del precio en ahorro: aproximadamente un 30 % de entrada no financiada y un 10 % para impuestos y gastos.

Impuestos y gastos de comprar

Prevé en torno a un 10–13 % adicional sobre el precio. En segunda mano, el ITP en Cataluña va del 10 % al 11 %, con tramos superiores para inmuebles de mayor valor; en obra nueva se paga IVA (10 %) más AJD. A ello se suman notaría, registro y gestoría. Los impuestos de compra son los mismos para extranjeros y para residentes.

¿Comprar da residencia? La Golden Visa ya no existe

Hasta 2025, invertir 500.000 € en inmuebles daba derecho a la Golden Visa, un permiso de residencia por inversión. Ese programa se eliminó el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025): comprar una propiedad en España ya no concede residencia. Quien busque residir tiene otras vías (por ejemplo, el visado de no lucrativo o el de nómada digital), ajenas a la compra.

¿Y el "impuesto del 100 %" a no residentes?

En 2025 se anunció una propuesta para gravar más la compra de vivienda por parte de no residentes de fuera de la UE —un recargo, no un "impuesto del 100 %" literal—. A fecha de 2026 no está en vigor: se presentó como proyecto de ley pero no se ha aprobado. Hoy los extranjeros compran con las mismas reglas de siempre. Conviene seguir su evolución.

Comprar a distancia: los poderes

Muchos compradores extranjeros no pueden estar en España en cada trámite. Se resuelve con un poder notarial a un abogado o persona de confianza, que permite firmar en su nombre.

Al vender más adelante: la retención del 3 %

Si en el futuro vendes siendo no residente, el comprador está obligado por ley a retener un 3 % del precio e ingresarlo a Hacienda (Modelo 211) como pago a cuenta de tu impuesto por la ganancia obtenida. Conviene tenerlo previsto desde el principio.

Puedes consultar las propiedades disponibles y ampliar el proceso general en nuestra guía completa para comprar una casa en Cadaqués.

Información a fecha de 2026; la normativa fiscal y migratoria puede cambiar. Verifica tu caso con asesoramiento profesional.