Acheter à Cadaqués en tant qu'étranger : NIE, financement et impôts (2026)

Acheter une maison à Cadaqués en tant qu'étranger est tout à fait possible — il n'existe aucune restriction de nationalité — mais il convient de connaître quelques points avant de commencer : il faut un NIE, le financement pour non-résidents atteint en général 60–70 %, les impôts d'achat ajoutent environ 10–13 %, et depuis avril 2025 l'achat ne donne plus droit au Golden Visa. Ce guide réunit l'essentiel, à jour en 2026.

Un étranger peut-il acheter à Cadaqués ?

Oui. Il n'existe aucune restriction de nationalité : les citoyens de l'Union européenne comme hors UE peuvent acheter un bien en Espagne dans les mêmes conditions. Ce qui diffère d'un acheteur résident, ce sont surtout quelques démarches préalables, le financement et certains détails fiscaux.

Le NIE et le compte bancaire

Le NIE (numéro d'identification des étrangers) est indispensable pour acheter et signer devant notaire. Il se demande dans un commissariat en Espagne ou au consulat d'Espagne du pays de résidence. Beaucoup d'acheteurs ouvrent aussi un compte bancaire en Espagne pour régler impôts, charges et services.

Le financement pour non-résidents

Les banques espagnoles financent en général jusqu'à 60–70 % de la valeur pour les non-résidents, contre environ 80 % pour les résidents. En pratique, il faut disposer d'environ 40 % du prix en épargne : environ 30 % d'apport non financé et 10 % pour les impôts et frais.

Impôts et frais d'achat

Prévoyez environ 10–13 % en plus du prix. Dans l'ancien, les droits de mutation (ITP) en Catalogne vont de 10 % à 11 %, avec des tranches supérieures pour les biens de grande valeur ; dans le neuf, on paie la TVA (10 %) plus l'AJD. S'y ajoutent le notaire, le registre et la gestion. Les impôts d'achat sont les mêmes pour les étrangers et les résidents.

Acheter donne-t-il la résidence ? Le Golden Visa n'existe plus

Jusqu'en 2025, investir 500 000 € dans l'immobilier donnait droit au Golden Visa, un permis de résidence par investissement. Ce programme a été supprimé le 3 avril 2025 (loi organique 1/2025) : acheter un bien en Espagne ne donne plus la résidence. Pour résider, il existe d'autres voies (par exemple le visa non lucratif ou le visa nomade numérique), indépendantes de l'achat.

Et « l'impôt de 100 % » sur les non-résidents ?

En 2025, une proposition a été annoncée pour taxer davantage l'achat de logements par des non-résidents hors UE — une surtaxe, et non un « impôt de 100 % » au sens littéral. À jour en 2026, elle n'est pas en vigueur : déposée comme projet de loi, elle n'a pas été adoptée. Aujourd'hui, les étrangers achètent selon les mêmes règles qu'avant. Il convient d'en suivre l'évolution.

Acheter à distance : la procuration

Beaucoup d'acheteurs étrangers ne peuvent pas être en Espagne à chaque étape. Cela se résout avec une procuration notariée à un avocat ou une personne de confiance, qui peut signer en leur nom.

Lors d'une revente : la retenue de 3 %

Si vous revendez plus tard en tant que non-résident, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix et de le verser au fisc (formulaire 211) comme acompte sur votre impôt sur la plus-value. Mieux vaut l'anticiper dès le départ.

Vous pouvez consulter les biens à vendre et approfondir le processus général dans notre guide complet pour acheter une maison à Cadaqués.

Informations à jour en 2026 ; la fiscalité et les règles d'immigration peuvent évoluer. Vérifiez votre cas avec un conseil professionnel.